En bref
LMNP ou LMP : quel statut pour un Airbnb ?
Vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP) si vos recettes annuelles de location meublée dépassent 23 000 €. Et si elles excèdent aussi les autres revenus d'activité de votre foyer. Dans tous les autres cas, vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP). Dans les deux situations, les revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Les deux conditions sont cumulatives. Les « autres revenus d'activité » comprennent notamment les salaires, les BIC, les BNC et les pensions. Un salarié qui encaisse 25 000 € de recettes Airbnb pour 40 000 € de salaire reste donc LMNP.
Le statut LMP emporte ses propres conséquences : affiliation à la sécurité sociale des indépendants, déficits imputables sur le revenu global, régime des plus-values professionnelles. Il peut se révéler intéressant, mais il se pilote avec un expert-comptable. La suite de ce guide porte sur le LMNP, de loin la situation la plus courante.
Quel abattement au micro-BIC pour un meublé de tourisme ?
Depuis les revenus perçus en 2025, un meublé de tourisme non classé a droit au micro-BIC à un abattement de 30 %. Dans la limite de 15 000 € de recettes. Classé, il bénéficie de 50 % dans la limite de 77 700 €, plafond porté à 83 600 € pour les revenus 2026. Au-delà, le régime réel s'impose.
Au micro-BIC, vous déclarez vos recettes brutes et l'administration applique un abattement forfaitaire censé couvrir l'ensemble de vos charges. Aucune charge réelle n'est déduite et aucun amortissement n'est pratiqué. Ces paramètres résultent de la loi de finances pour 2024, puis de la loi Le Meur du 19 novembre 2024.
| Type de location | Abattement | Plafond de recettes |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 30 % | 15 000 € |
| Meublé de tourisme classé | 50 % | 77 700 € (83 600 € pour les revenus 2026) |
| Location meublée de longue durée | 50 % | 77 700 € (83 600 € pour les revenus 2026) |
Sous le plafond, le micro-BIC reste simple à gérer. Il convient aux petites recettes et aux biens achetés sans crédit, peu chargés. Pour un meublé non classé, obtenir des étoiles change nettement le calcul, comme le montre notre guide du classement meublé de tourisme.
Quelles charges déduire au régime réel ?
Au régime réel, vous êtes imposé sur un bénéfice égal aux recettes, diminuées des charges réellement engagées et des amortissements. Ce régime est obligatoire au-delà des plafonds du micro-BIC et optionnel en deçà. Parmi les charges déductibles figurent notamment :
- les intérêts d'emprunt et l'assurance emprunteur ;
- les frais de gestion, dont la commission de conciergerie Airbnb (voir notre page prix d'une conciergerie Airbnb) et les commissions des plateformes ;
- la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérées et l'assurance du logement ;
- l'énergie, internet, les abonnements, les consommables et le linge ;
- l'entretien, les réparations et les honoraires de l'expert-comptable.
Le réel suppose une comptabilité et le dépôt d'une liasse fiscale chaque année. La plupart des propriétaires confient ce travail à un expert-comptable ou à un service en ligne spécialisé, dont les honoraires sont eux-mêmes déductibles.
Comment fonctionne l'amortissement en LMNP ?
L'amortissement consiste à déduire chaque année une fraction du prix du bâti, du mobilier et de certains travaux. Il peut ramener le bénéfice imposable à zéro, sans jamais créer de déficit. La part non utilisée se reporte, sans limite de durée, sur les bénéfices des années suivantes. C'est le principal atout du régime réel.
Les durées habituelles sont les suivantes :
- le bâti, hors terrain non amortissable, généralement sur 25 à 40 ans ;
- le mobilier et les équipements, sur 5 à 10 ans ;
- certains travaux d'amélioration, sur leur durée d'usage.
La part du terrain et les durées retenues se fixent au cas par cas avec votre comptable. Une part de terrain sous-estimée gonfle les amortissements, et c'est précisément ce que regarde un contrôleur.
Micro-BIC ou réel : lequel choisir ? Un exemple chiffré
Pour un bien financé à crédit, le régime réel est presque toujours plus favorable, car les intérêts et l'amortissement absorbent l'essentiel du bénéfice. Pour un bien acheté comptant, peu chargé et classé, le micro-BIC à 50 % peut l'emporter. Seule une simulation fondée sur vos propres chiffres permet de trancher.
Prenons un exemple purement illustratif. Un appartement acheté 200 000 € (dont 15 % de terrain), meublé pour 10 000 € et financé à crédit. Il génère 14 000 € de recettes par an. Son propriétaire a une tranche marginale d'imposition de 30 %.
| Charges annuelles (illustratives) | Montant |
|---|---|
| Commission de conciergerie (20 % des nuitées) | 2 800 € |
| Intérêts d'emprunt | 3 000 € |
| Taxe foncière | 1 100 € |
| Charges de copropriété | 1 300 € |
| Assurance, énergie, internet | 1 200 € |
| Entretien et petites réparations | 600 € |
| Honoraires comptables | 600 € |
| Total des charges | 10 600 € |
Au réel, le résultat avant amortissement s'élève à 14 000 − 10 600 = 3 400 €.
Les amortissements disponibles atteignent environ 7 100 €. Soit 170 000 € de bâti sur 30 ans (5 667 €) et 10 000 € de mobilier sur 7 ans (1 429 €). Seuls 3 400 € sont utilisés cette année, et environ 3 700 € passent en report.
| Régime (exemple illustratif) | Revenu imposable | Impôt et prélèvements estimés* |
|---|---|---|
| Micro-BIC, meublé non classé (30 %) | 9 800 € | environ 4 800 € |
| Micro-BIC, meublé classé (50 %) | 7 000 € | environ 3 400 € |
| Régime réel | 0 € | 0 € |
* Calcul simplifié, avec une tranche marginale de 30 %. Prélèvements sociaux à 18,6 %, taux applicable aux revenus de location meublée depuis la LFSS pour 2026, à vérifier pour l'année concernée.
Ici, le réel l'emporte nettement. Ce ne serait pas forcément le cas pour un bien acheté comptant, peu chargé et classé. Pour estimer vos propres recettes, utilisez notre estimation gratuite ou notre guide combien rapporte un Airbnb.
Comment est imposée la plus-value à la revente en LMNP ?
Un LMNP relève du régime des plus-values des particuliers, avec des abattements pour durée de détention. Exonération d'impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul pour les cessions intervenues à compter du 15 février 2025.
Concrètement, la réintégration réduit le prix d'acquisition retenu et augmente d'autant la plus-value imposable. Seuls les amortissements effectivement déduits sont concernés. Certaines résidences de services, notamment étudiantes ou pour seniors, échappent au dispositif.
À notre avis, le réel reste souvent gagnant, parce que l'amortissement réduit l'impôt chaque année alors que la réintégration n'intervient qu'à la revente, après abattements. Le calcul doit toutefois intégrer votre horizon de détention. Une revente à cinq ou six ans change l'équation.
Quels prélèvements sociaux sur une location meublée ?
En LMNP, le bénéfice imposable supporte l'impôt sur le revenu au barème et, en principe, les prélèvements sociaux des revenus du patrimoine.
Selon impots.gouv.fr, la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 porte leur taux de 17,2 % à 18,6 %. Pour les revenus de location meublée, dès les revenus 2025. Les revenus fonciers de la location nue restent à 17,2 %. Vérifiez le taux applicable à votre situation sur impots.gouv.fr.
Les meublés de tourisme présentent une particularité. Au-delà de 23 000 € de recettes par an, le loueur est en principe redevable de cotisations sociales à l'Urssaf, même non professionnel. Elles remplacent les prélèvements sociaux. Anticipez ce point avec votre conseil dès que l'activité prend de l'ampleur.
Quelles démarches pour déclarer ses revenus Airbnb ?
Un LMNP s'immatricule dans les quinze jours pour obtenir un numéro SIRET et déclare son meublé auprès de la commune. Chaque année, il reporte ses recettes sur le formulaire 2042-C-PRO, avec en plus une liasse fiscale au réel. La cotisation foncière des entreprises peut s'ajouter à partir de la deuxième année.
- Immatriculation : déclarez le début d'activité dans les quinze jours, via le guichet unique des formalités d'entreprises géré par l'INPI, pour obtenir un numéro SIRET.
- Déclaration du meublé : distincte de l'immatriculation, elle se fait auprès de la commune et donne le numéro d'enregistrement. Voir notre guide de la réglementation de la location courte durée.
- Déclaration annuelle : au micro-BIC, les recettes se reportent sur la déclaration complémentaire (formulaire 2042-C-PRO). Au réel, une liasse fiscale (formulaires 2031 et 2033) s'y ajoute.
- CFE : la cotisation foncière des entreprises peut être due à partir de la deuxième année. Une exonération s'applique notamment lorsque les recettes ne dépassent pas 5 000 €, et certaines communes exonèrent les meublés de tourisme par délibération. Le montant varie fortement d'une commune à l'autre.
La taxe de séjour ne passe pas par votre déclaration de revenus. Elle obéit à ses propres règles, détaillées dans notre guide de la taxe de séjour Airbnb.
Faut-il un expert-comptable en LMNP ?
Rien ne l'impose, mais au régime réel je le recommande. Régime, part du terrain, durées d'amortissement, stratégie de revente : ces arbitrages se chiffrent en milliers d'euros sur dix ans. Et ses honoraires sont déductibles. Au micro-BIC, avec des recettes modestes, vous pouvez déclarer seul.
De notre côté, la gestion de location courte durée s'accompagne d'un suivi clair des revenus et des dépenses, utile à vos déclarations. Airbnb et Booking vous versent directement vos revenus.
Notre commission est de 20 % sur les revenus nets (après frais de plateforme), hors frais de ménage et taxe de séjour. Le ménage et le linge sont payés par les voyageurs. Le contrat est sans engagement, avec un préavis d'un mois. Le détail figure sur notre page tarifs.
Questions fréquentes
Puis-je rester au micro-BIC avec 20 000 € de recettes en meublé non classé ?
Non. Pour un meublé de tourisme non classé, le plafond du micro-BIC est de 15 000 € de recettes. Au-delà, le régime réel s'applique. Sauf si le logement est classé : le plafond passe alors à 77 700 € (83 600 € pour les revenus 2026).
Le classement suffit-il à rendre le micro-BIC intéressant ?
Il porte l'abattement de 30 % à 50 %, ce qui compte pour un bien peu chargé. Pour un bien financé à crédit, le régime réel reste souvent plus favorable. Comparez les deux à partir de vos chiffres.
L'amortissement est-il encore intéressant depuis la réforme de la plus-value ?
Souvent, oui. Il réduit l'impôt chaque année, alors que la réintégration n'intervient qu'à la revente, après les abattements pour durée de détention. Son intérêt dépend toutefois de votre horizon de revente.
Dois-je créer une société pour louer en courte durée ?
Non. En LMNP, vous exercez en nom propre, avec une simple immatriculation qui vous attribue un numéro SIRET. Une société peut répondre à d'autres objectifs patrimoniaux, à étudier avec un conseil.
Informations générales, à jour en octobre 2026, établies à partir des textes publiés sur Légifrance et de la documentation d'impots.gouv.fr et de service-public.fr. Elles ne remplacent pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé.
