Combien rapporte un Airbnb ? Du prix par nuit au revenu net.

En bref

La formule tient en une ligne. Ce sont ses variables qui se surestiment facilement. Pour obtenir tout de suite une première fourchette, notre simulateur de revenus applique la même méthode à votre secteur.

Comment calculer le revenu d'un Airbnb ?

Le revenu brut d'un Airbnb s'obtient en multipliant le prix moyen par nuit par le nombre de nuits louées sur la période. Pour passer au net, on retire les frais liés à la location (plateforme, conciergerie Airbnb), les charges du logement, puis l'impôt. Le calcul se fait toujours sur douze mois, jamais sur un seul.

Un mois d'août à Trouville ou un week-end de courses à Chantilly ne dit rien de février. Chiffrez chaque mois, additionnez, puis divisez par douze.

Comment estimer le prix moyen par nuit ?

Le prix moyen par nuit s'estime en relevant les tarifs d'annonces vraiment comparables à la vôtre, à plusieurs dates de l'année. Comparable veut dire : même secteur, même capacité, avis récents. Vous obtenez une fourchette, dans laquelle vous situez votre logement selon ses atouts et ses défauts. Ce prix reste une moyenne, jamais un tarif fixe.

Le même T2 peut partir à 150 € le samedi d'un grand événement et à 80 € un mardi de novembre.

La méthode des annonces comparables

1. Délimitez une zone cohérente : même quartier ou même commune, à distance comparable de la gare, du centre ou de la plage.
2. Filtrez sur la même capacité, en voyageurs, en chambres et en lits. Un T2 pour 4 personnes ne se compare pas à un T2 pour 2.
3. Ne gardez que les annonces actives et bien notées, avec des avis de moins de six mois. Une annonce sans avis tire la moyenne vers le bas.
4. Relevez les prix à quatre moments au minimum : un samedi, un mardi, une semaine de vacances scolaires, une semaine creuse. Faites la recherche trois à six semaines avant la date visée.
5. Calculez la fourchette. Placez ensuite votre bien selon ce qu'il offre en plus ou en moins : terrasse, parking, vue, rénovation récente, ou au contraire troisième étage sans ascenseur, rue bruyante.

Un piège revient souvent : le prix affiché n'est pas le prix encaissé. Les annonces encore libres à une date donnée sont souvent celles qui ne trouvent pas preneur, parfois parce qu'elles sont trop chères. Consultez aussi les calendriers. Une annonce pleine à 95 € vous en apprend davantage qu'une annonce vide à 140 €.

Quel taux d'occupation retenir pour un Airbnb ?

Le taux d'occupation mesure la part des nuits louées sur les nuits disponibles. 70 % correspondent à environ 21 nuits sur un mois de 30 jours. Pour une estimation prudente, retenez un taux par saison : haute, moyenne et basse. Évitez un taux unique étalé sur toute l'année.

Une station balnéaire concentre sa demande sur l'été et les ponts. Une ville proche de Paris vit davantage de la semaine.

• Un taux très élevé toute l'année signale souvent des prix trop bas.
• Un taux faible traduit en général une annonce peu visible, des prix décalés ou des règles trop strictes (durée minimale, horaires d'arrivée).
• Les nuits que vous réservez pour vous-même sortent du calcul, et ce sont souvent les plus demandées.

À mon avis, mieux vaut sous-estimer l'occupation de 5 à 10 points la première année. Une annonce neuve, sans avis, se remplit plus lentement qu'une annonce installée.

Pourquoi suivre le revenu par nuit disponible ?

Le revenu par nuit disponible, que l'hôtellerie appelle RevPAR, divise le revenu des nuitées par le nombre de nuits ouvertes à la location. Il réunit prix et occupation en un seul indicateur. On compare ainsi deux stratégies tarifaires sans se laisser abuser par un calendrier plein mais vendu trop bas.

Prenons deux réglages pour un même logement. 28 nuits à 75 € rapportent 2 100 €. 20 nuits à 110 € rapportent 2 200 €, avec huit nuits de moins. Donc moins de ménages, moins de linge, moins d'usure. Le second calendrier paraît plus vide, et c'est lui qui rapporte le plus.

Quelles charges déduire du revenu d'un Airbnb ?

Trois familles de dépenses se déduisent du revenu brut d'un Airbnb. D'abord les frais liés à la location (commission de la plateforme, gestion, éventuellement ménage). Ensuite les charges du logement (énergie, internet, assurance, consommables, entretien, copropriété). Enfin les impôts et frais annexes (taxe foncière, CFE, comptable, impôt sur le revenu).

Les frais liés à la location

• Les frais de plateforme côté hôte. Sur Airbnb, environ 3 % quand les frais de service sont partagés avec le voyageur, environ 15,5 % quand l'hôte les supporte seul. Depuis le 27 octobre 2025, Airbnb applique ce second modèle aux hôtes connectés à un logiciel de gestion, comme la plupart des conciergeries. Le prix par nuit est alors relevé en conséquence. Nos exemples retiennent ce second modèle, celui d'une gestion par Avelis : 15,5 % + TVA, soit 18,6 % des nuitées.
• La gestion : commission de conciergerie, ou votre propre temps si vous gérez seul. Chez Avelis Conciergerie, c'est 20 % de commission sur les revenus nets (après frais de plateforme), hors ménage. Les frais de ménage et la taxe de séjour n'en font pas partie (détail sur notre page tarifs).
• Le ménage et le linge, en général couverts par les frais de ménage réglés par les voyageurs, comme chez Avelis. Ils ne pèsent alors pas sur votre revenu.

Les charges du logement

• L'électricité, le chauffage et l'eau chaude, à votre charge en courte durée : rien ne se refacture au voyageur.
• La box internet et les éventuels abonnements (télévision, streaming).
• L'assurance : une propriétaire non occupant (PNO) ou une multirisque qui couvre expressément la location saisonnière. Beaucoup de contrats habitation l'excluent, lisez les conditions.
• Les consommables : papier toilette, savon, produits d'entretien, café, thé, sacs poubelle.
• L'entretien et le renouvellement : vaisselle, draps, petit électroménager, petites réparations, à provisionner chaque mois.
• Les charges de copropriété non récupérables, le cas échéant.

Les impôts et frais annexes

• La taxe foncière, ramenée au mois.
• La cotisation foncière des entreprises (CFE), due en général en location meublée, sauf exonération selon votre situation et votre commune.
• L'expert-comptable, quasi indispensable au régime réel.
• L'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, qui dépendent du régime choisi et du classement du meublé. Notre guide sur la fiscalité LMNP en location courte durée compare les options.

Exemple chiffré : un T2 dans le Val-d'Oise, du brut au net

Prenons un T2 de 45 m² dans le Val-d'Oise, pour 4 voyageurs, sur un bon mois : 21 nuits louées, soit 70 % d'occupation.

Sur l'année, les moyennes publiques de marché placent plutôt le secteur entre 55 et 60 %, autour de 17 nuits par mois. Tous les montants sont des hypothèses illustratives, en aucun cas une promesse de résultat.

La commission de 20 % s'applique ici aux 1 795 € de revenus nets : les nuitées, moins les frais Airbnb. Les frais de ménage réglés par les voyageurs et la taxe de séjour restent hors de sa base. Au total, frais et charges absorbent environ 49 % du brut, et le revenu par nuit disponible ressort à 73,50 €.

À titre de comparaison, le même bien loué vide rapporterait autour de 765 € par mois (hypothèse de 17 €/m²), avant taxe foncière et assurance. L'écart est réel, mais il se mérite. Il suppose une annonce bien placée, des prix revus chaque semaine et un logement impeccable à chaque arrivée. Autrement dit, une gestion suivie.

Notre comparatif location nue ou courte durée met les deux options côte à côte. Notre check-list de la location courte durée liste ce qu'il faut prévoir avant la première réservation.

Studio, T2 ou maison : lequel rapporte le plus ?

En valeur absolue, une maison rapporte plus qu'un T2, qui rapporte plus qu'un studio, mais l'écart se resserre une fois les charges déduites. Un studio tourne beaucoup et s'use vite. Une maison se loue moins souvent, mais plus cher et plus longtemps. Le bon choix dépend du secteur et de la clientèle qu'il attire.

Le tableau applique la même méthode aux trois typologies. Prix, occupation et charges sont des hypothèses illustratives, destinées à montrer la mécanique du calcul et non des moyennes de marché.

La maison accueille des familles qui restent plusieurs nuits, mais ses charges pèsent plus lourd : jardin, chauffage, piscine le cas échéant. Le studio enchaîne les séjours courts, et chaque départ ajoute un ménage et un avis. Notre guide pour préparer son logement Airbnb détaille l'équipement à prévoir selon la typologie.

Comment la saisonnalité change-t-elle selon le secteur ?

À typologie égale, deux logements situés dans des secteurs différents n'ont pas du tout le même profil de revenus sur l'année. Le littoral normand fait l'essentiel de son chiffre en juillet et en août. Une ville proche de Paris répartit ses réservations sur douze mois. Une ville d'événements vit au rythme de son calendrier.

• Sur la Côte Fleurie, la demande se concentre sur l'été, les vacances scolaires et les ponts de mai. Les prix sont élevés en haute saison, l'hiver est calme. L'année se joue en quelques semaines (voir notre conciergerie sur la Côte Fleurie et le guide rentabilité d'un Airbnb à Honfleur).
• Dans le Val-d'Oise, la demande est plus régulière : voyageurs professionnels, familles en visite, proximité de Paris et de Roissy-Charles-de-Gaulle. Les écarts entre saisons y restent modérés (voir notre conciergerie dans le Val-d'Oise).
• À Chantilly et Senlis, c'est le calendrier qui fait les prix. Courses à l'hippodrome, dont le Prix du Jockey Club en juin, événements au Domaine de Chantilly, mariages et séminaires. Certaines nuits se vendent très cher, d'autres restent calmes (voir notre conciergerie à Chantilly et le guide rentabilité d'un Airbnb à Chantilly).
• En Seine-et-Marne, le profil change d'une commune à l'autre : familles et loisirs près des parcs, randonneurs autour de Fontainebleau, clientèle d'affaires ailleurs.

Sur un secteur saisonnier, ne multipliez donc jamais le revenu d'un mois d'été par douze. Construisez l'estimation mois par mois.

Quelles erreurs faussent une estimation de revenus Airbnb ?

Les estimations de revenus Airbnb se trompent presque toujours dans le même sens, vers le haut. En cause, le plus souvent : un taux d'occupation tiré des meilleurs mois, ou un prix affiché pris pour un prix encaissé. Ou encore des charges oubliées, une fiscalité ou une réglementation locale non vérifiées avant l'achat.

• Surestimer l'occupation à partir de l'été, ou d'une seule annonce concurrente très performante.
• Confondre prix affiché et prix encaissé : remises à la semaine, promotions de dernière minute et annulations font baisser le prix moyen réel.
• Oublier des charges, en particulier l'énergie, la CFE et la provision pour renouvellement.
• Négliger la fiscalité. Un meublé de tourisme non classé n'a droit en micro-BIC qu'à 30 % d'abattement, dans la limite de 15 000 € de recettes. Au-delà, sans classement en meublé de tourisme, c'est le régime réel.
• Ignorer la réglementation. Une résidence principale est limitée à 120 nuits par an (90 si la commune l'a décidé), et certaines communes imposent un changement d'usage. Notre guide sur la réglementation de la location courte durée fait le point.
• Sous-estimer l'usure : matelas, linge et petit électroménager se renouvellent bien plus vite qu'en location classique.
• Comparer des commissions sans comparer leur base. 20 % sur les revenus nets, hors ménage, coûtent moins que 20 % du montant brut, ménage compris. Notre guide sur le prix d'une conciergerie Airbnb fait le calcul.

Questions fréquentes

Quel taux d'occupation viser pour un Airbnb ?

Aucun taux ne vaut pour tous les secteurs. Je conseille plutôt de suivre le revenu par nuit disponible. Un calendrier rempli à 90 % à prix bradés rapporte souvent moins qu'un taux de 65 % bien vendu, avec moins de ménages et moins d'usure.

Le ménage réduit-il mon revenu ?

Pas s'il est payé par les voyageurs. Chez Avelis Conciergerie, le ménage et le linge sont couverts par les frais de ménage de chaque réservation. Ces frais n'entrent pas dans la base de notre commission, calculée sur les nuitées seules.

Faut-il compter la taxe de séjour dans le revenu ?

Non. La taxe de séjour est payée par le voyageur et reversée à la commune, le plus souvent collectée directement par Airbnb ou Booking. Il arrive qu'elle transite par vous, mais ce n'est pas un revenu. Le détail figure dans notre guide sur la taxe de séjour Airbnb.

Comment savoir ce que rapporterait mon propre logement ?

Appliquez la méthode des annonces comparables, découpez l'année par saison et listez vos charges réelles. Vous pouvez aussi demander notre étude gratuite : nous chiffrons votre bien à partir de son adresse, de sa typologie et de son équipement.

Informations générales à jour en octobre 2026, fournies à titre indicatif. Les montants présentés sont des hypothèses illustratives et ne constituent ni une promesse de revenus ni un conseil fiscal ou juridique.